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(Les diagnostics, les compromis)

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Cette rubrique est faite pour vous aider à mieux comprendre les étapes qui encadrent le bon déroulement d'une vente. Signature d'une Promesse ou compromis, mesurage Loi Carrez et certification de surface, état parasitaire termites, diagnostic de performance énergétique (diagnostic thermique) DPE, diagnostic électrique, diagnostic amiante, contrôle gaz, diagnostic plomb, vous trouverez ici tous les types de diagnostic immobilier.

Le DPE 

Depuis le 1er septembre 2006 les maisons individuelles ou les logements situés dans un immeuble collectif nécessitent un diagnostic de performance énergétique qui doit être établi à l'occasion de la vente ou de la location(depuis le 1er juillet 2007) d'un bien (sauf exceptions : voir le décret n° 2006-1147), quel que soit son usage (résidentiel ou non)

Le DPE doit être annexé à l'avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Il est établi aux frais du vendeur, qui doit le tenir à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire dès la mise en vente ou de la location du bien. 

Le diagnostic PLOMB

En cas de vente d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949 sur le territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Le diagnostic TERMITES

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.

Il identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être daté et signé.Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot.

A compter du 1er novembre 2007, l’état relatif à la présence de termites est réalisé par une personne certifiée.

En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état parasitaire, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence de termites. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de termites postérieure au transfert de propriété.

LE diagnostic AMIANTE

Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel.

Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.

Le vendeur fait établir cet état amiante par un diagnostiqueur certifié.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’immeuble a fait l’objet d’un dossier technique « amiante » (DTA)*, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier a valeur d’état d’amiante pour les parties communes.

En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état relatif à l’amiante, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d’amiante postérieure au transfert de propriété.

L’état amiante a une durée de validité illimitée.

Le diagnostic GAZ

À compter du 1er novembre 2007, le vendeur d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans.

Il est réalisé, selon un modèle défini par l’arrêté du 6.4.07 (JO du 28.4.07), dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances par un professionnel certifié.

Un arrêté du 6.4.07 (JO du 28.4.07) définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, l’état de l’installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot.

Le diagnostic décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz...

En l’absence d’un état de l’installation intérieure de gaz, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l’installation postérieure au transfert de propriété.

Le diagnostic ELECTRIQUE

A compter du 1er janvier 2009 le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans, doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans.

L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation.

Lorsque le local vendu est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur la partie privative du lot.

Il est établi par une personne dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité, et soumise à des règles spécifiques d’organisation et d’assurance. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Avant l'acte de vente d'un logement ou d'un terrain, un avant-contrat est établi.

Il est impératif d'en soigner la rédaction, car il fixe les conditions dans lesquelles vous pourrez revenir sur votre engagement.

Deux types de contrat imposent un choix que les agences immobilières ou les notaires connaissent bien, les promesses et les compromis de vente.

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance (le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre) il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel, notaire ou agent immobilier, qui a le devoir d'informer les deux parties.

Trois facteurs importants appelés aussi conditions suspensives en commandent la rédaction :

• le délai pour obtenir un certificat d'urbanisme à jour, sans lequel la conclusion de la vente n'est pas envisageable,
• la nécessité de purger le droit de préemption de la ville,
• le cas échéant l'incertitude chez l'acquéreur d'obtenir son financement.

Promesse de vente unilatérale

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur.

La promesse de vente n' engage dans un premier temps que le vendeur ; elle prévoit en revanche un délai pour que l'acquéreur lève l'option qui lui est offerte.
Jusqu'à cette levée d'option, le vendeur reste plein propriétaire du bien mais ne peut plus le vendre.
A l'expiration du délai d'option, et après mise en demeure de l'acquéreur, le vendeur reprend sa liberté. En revanche, la levée d'option a pour effet de rendre la vente parfaite, et la promese unilatérale devient équivalente à un compromis de vente.
Si la promesse de vente est accompagnée d'un versement de l'acquéreur, ce versement prend la forme d'une indemnité d'immobilisation en cas de non levée d'option.
La promesse de vente peut être établie sous seing privé mais doit être enregistrée au centre des impôts dans les dix jours sous peine de nullité.
En application de la loi "SRU", un droit de rétractation ou délai de réflexion de 7 jours existe pour tous les types de logements neufs ou anciens.

Compromis de vente

Le compromis de vente engage les 2 parties : l’acheteur à acheter le bien et le vendeur à le vendre.

En dehors des conditions suspensives, la vente est irrévocable.

Le compromis de vente est donc un engagement ferme et définitif.
Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise.

En conclusion,

La promesse de vente est une formule moins contraignante pour l'acquéreur alors que le compromis de vente est plus sécurisant pour le vendeur.